Porostou ceny nemovitostí do nebes, nebo nás čeká vystřízlivění

Za posledních 15 let se perspektivy investic do nemovitostí v České republice výrazně nezměnily. V roce 2009 zaznělo, že investice do nemovitostí v Praze s hrubou rentabilitou pronájmu pouhých 2,5 % ročně nedává smysl, pokud nejsou doprovázeny spekulací na růst cen nemovitostí nebo nájemného. I přes obdobné komentáře investice do nemovitostí zůstávají populární, jakkoli ve většině krajských měst převládají nízké výnosy z pronájmu.

Investice do nemovitostí jsou citlivé na makroekonomické podmínky, zejména na úrokové sazby a inflaci. Historické zkušenosti říkají, že měnová expanze vedla k růstu cen nemovitostí, ale také k inflaci. Podobné situace se objevují i dnes, kdy centrální banky, jako Česká národní banka (ČNB), hrají klíčovou roli v regulaci úvěrů a ovlivňování cen aktiv.

Před 15 lety publikoval finanční poradce Jan Traxler na serveru Hypoindex.cz článek s názvem "Rentabilita pronájmu: Prodejte byt, nevyplatí se!". V něm upozorňoval na to, že vlastnictví nemovitosti k pronájmu nemusí být tak výhodné, jak se může na první pohled zdát. Nešlo přitom o daňová nebo politická rizika: Traxler argumentoval, že investoři by měli brát v úvahu tržní hodnotu nemovitosti a porovnávat výnos z nájmu s kapitálem, který je v této investici vázán.

Hrubá rentabilita nájmu pražského bytu tehdy nabízela 2,5% roční výnos, což nebyla v porovnání s jinými investicemi žádná sláva. Autor ve svých úvahách a doporučeních pracoval se scénářem poklesu cen pražských nemovitostí:

„Je-li rentabilita pronájmu nízká, pak držení nemovitosti je pouze spekulací na růst ceny nemovitosti nebo růst nájemného.“ (Traxler, 2009).

Autor komentáře svým klientům doporučoval prodej investičních nemovitostí kvůli nízké výnosnosti nájmu. I po 15 letech pořízení investičního bytu nedává pohledem této perspektivy smysl. Akademik Martin Lux ze Sociologického ústavu Akademie věd ČR loni v rozhovoru pro SZ Byznys v tomto směru argumentoval takto:

"Po zvýšení úrokových sazeb jsou dnes výnosy z rizikového pronájmu ve většině krajských měst nižší než výnosy z koupě z bezrizikových státních obligací. V roce 2008 to platilo pouze pro Prahu, ale dnes to až na dvě výjimky – Karlovy Vary a Ústí nad Labem – platí pro všechna krajská města.“

Právě Luxův tým se v Sociologickém ústavu Akademie věnuje Postojům k bydlení. Češi považují za ideál bydlení ve vlastním (viz graf 1), což vlastně předurčuje i poptávku po rezidenčních nemovitostech a ve výsledku i ceny.