Fixace úrokových sazeb jako součást strategie

Zeptali jsme se Tomáše Oplíštila, člena investičního výboru REALIA FUND SICAV, a.s. a obchodního ředitele skupiny nejen na to, jak se jejich nemovitostnímu fondu daří v současném složitém období, ale třeba i na to, proč se ve fondu zaměřují primárně na retailové obchodní zóny. Zajímali jsme se ale i o to, jaké má fond plány do budoucna.

Můžete na úvod více představit REALIA FUND SICAV, a.s., resp. REALIA Podfond Retail Parks? Kdy fond vznikl, pro koho je fond určený?

Nemovitostní fond REALIA jsme založili v lednu 2020. Je určen kvalifikovaným investorům, kde minimální investice je milion korun českých (při splnění zákonných podmínek). Fond investuje do plně a dlouhodobě pronajatých regionálních nákupních parků, zaměřených na každodenní potřeby obyvatel.

Díky konzistentní investiční strategii založené na 100% obsazenosti, dlouhodobých nájemních smlouvách s bonitními nájemci, fixovaných úrokových sazbách úvěrů a samozřejmě inflačních doložkách, fond za rok 2022 doručil svým investorům zhodnocení 15,15 % (CZK investiční akcie), respektive 14,43 % (EUR investiční akcie).

Fond REALIA nabízí poměrně konzervativní investici a zároveň zajímavé zhodnocení. Chceme tak ukázat, že zajímavý výnos nemusí být nutně za cenu velkého rizika, což je v současné době ekonomické nejistoty zvláště cenné.

Cílený výnos fondu je 8 % (CZK akcie). Prioritou managementu fondu je bezpečnost celého portfolia a odolnost fondu proti rychlým a výrazným změnám finančních a realitních trhů.

Již samotný název fondu říká, že se zaměřujete výhradně na investice do retailových obchodních zón. Proč právě tento segment trhu?

Jedná se o segment, kterému dobře rozumíme a ve kterém máme dlouholeté zkušenosti.

Kromě toho je jedním z nejstabilnějších segmentů, který je schopný odolávat nepříznivým hospodářským situacím.

Potvrdilo se nám to jak během období pandemie COVID-19, tak v minulém roce v době energetické krize a vysoké inflace. Retailové parky jsou zaměřeny na běžné potřeby obyvatel. Vidíme v nich velký potenciál. V době krize a recese lidi nakupují převážně každodenní a základní zboží, a právě na ně jsou retail parky zaměřeny.

Složení nájemců je jeden z významných faktorů, na který klademe důraz při výběru projektů. Vybíráme si pouze ty, které mají dlouhodobé smlouvy se silnými obchodními řetězci. Mezi naše nájemce patří například BILLA, LIDL, PENNY, DM Drogerie a mnoho dalších.

Můžete blíže popsat, jak vypadá investiční proces?

Jsem rád, že se nám daří nakupovat retail parky off-market. To znamená, že načasování i veškeré podmínky prodeje jsou dopředu domluvené přímo s developerem, který se dlouhodobě specializuje na výstavbu retail parků.

Tento způsob akvizic má pro fond řadu výhod. Mimo jiné máme možnost hlídat a sledovat celý proces stavby a máme možnost ovlivnit podmínky bankovního financování, které fond následně přebírá.

Především ale máme možnost kontrolovat a ovlivňovat složení nájemců a podrobné podmínky jednotlivých nájemních smluv, protože to je pro fond to nejzásadnější. Kvalitní mix nájemců a správně nastavené podmínky nájemních smluv znamenají pro fond klíč ke stabilním příjmům z nájemného a také klíč k odolnosti každého retail parku.

Aktuálně máte v portfoliu 15 retailových parků s tím, že hodnota nemovitostního portfolia jako takového je kolem 1,7 miliardy korun. To znamená v průměru kolem 100 mil. korun na jednu nemovitost. Dalo by se tedy říci, že ideální nemovitost by „neměla být ani moc velká, ani moc malá“? Jak vlastně optimální nemovitost vypadá? 

Ano, je to tak. Malá nemovitost v našem podání může být například samostatná prodejna PENNY market. Ty máme nyní v portfoliu tři.

Z pohledu fondu je to skutečně menší investice, ale má jasnou logiku a do portfolia patří. Na druhé straně větší retail parky mohou svým zákazníkům nabídnout řadu synergií.

Dobrým příkladem je náš retail park v Českých Budějovicích, kde má zákazník několik různých důvodů k návštěvě: supermarket LIDL, fastfood Burger King, čerpací stanice ORLEN, samoobslužná myčka aut a k tomu máte standardní mix nájemců jako drogerie, lékárna, potřeby pro zvířata, levné oblečení, vybavení domácnosti nebo třeba Mountfield.

Celková plocha je zde cca 8.000 m2. Jsou i výrazně větší retail parky, s plochou 20.000 m2 a více. Takové akvizice ale do fondu zatím nechceme. Tak velká nemovitost už vyžaduje složitější správu a management, je také složitější to celé udržet pronajaté.

Nemovitosti vlastníte v řadě krajů ČR, je pro Vás tato regionální diverzifikace zásadní? Zvažujete třeba i rozšíření mimo území ČR?

Retail park je typ nemovitosti vhodný právě do regionů. Každá akvizice tak pro fond zároveň funguje jako rozložení rizika. Rozšíření mimo ČR je reálné. V tuto chvíli řešíme několik možností vstupu na slovenský trh, nabídky nám chodí z Rakouska a z Německa.

V Polsku je v tomto segmentu velká řada příležitostí, ale trh je tam z našeho pohledu ještě rizikový, takže tam nespěcháme. Fond ale nabízí investiční akcie v CZK i v EUR, takže vstup na evropský trh má smysl.

U nemovitostních fondů se hodně debatuje o tom, zda jejich výnos „táhne“ nájemné nebo přecenění nemovitostí. Jak je to u Vás?

Diskuse nad přeceněním je oprávněná. Záleží ale na tom, co je tím hlavním podkladem pro přecenění. V našem případě je tím podkladem skutečný a pravidelně inkasovaný nájem do fondu.

Souhrn ročního čistého nájemného (NOI – Net Operating Income) je základní složkou pro výnosovou metodu, kterou se komerční nemovitosti oceňují. Tímto způsobem retail parky oceňují znalci i banky při poskytování úvěrů.

Ve fondu REALIA navíc do přecenění vstupuje inflace, a to pozitivně. Důvodem jsou inflační doložky, které máme ve všech nájemních smlouvách.S rostoucí inflací tedy roste objem inkasovaného nájemného, a to má zase výše zmíněný vliv na hodnotu celého portfolia při přecenění.

V našem případě lze říct, že s inflací pracujeme ve prospěch investorů. Takže ano, přecenění je nedílnou součástí výnosu a je to správně. Smyslem přecenění je zobrazit reálnou tržní hodnotu, zásadní je ale ten zdroj, na základě čeho se přeceňuje.

Jak se projevují vysoké úrokové sazby na nákladech fondu a následně na hodnotě investičních akcií?

U bankovních úvěrů pracujeme pouze s fixními úrokovými sazbami (nebo IRS), které máme nastavené zpravidla na 5 leté období. To je také velmi podstatnou součástí strategie fondu a máme to takto nastavené již od založení.

Díky tomu fond z hlediska současného portfolia nemovitostí není pod tlakem rostoucích finančních nákladů. Kdybychom to takto neměli nastavené, tak by dosažení patnáctiprocentního zhodnocení za loňský rok nebylo možné.

U nových akvizic se snažíme koupit projekt i s původním financováním, které je samozřejmě proti dnešním podmínkám na trhu levnější.

Letos na konci roku nám končí tři korunové úvěry. V tomto konkrétním případě předpokládám, že to přefinancujeme novými úvěry v eurech.Efektivní nákladovost těchto úvěrů pro fond tak zůstane srovnatelná, ale je pravda, že jsme předpokládali snížení. To bohužel dnes není reálné.

Další expiraci jednoho úvěru máme až koncem roku 2024, a to věřím, že sazby už budou lepší než dnes. Obávám se ale, že na PRIBOR pod jedno procento se hned tak nepodíváme a je nutné s tím pracovat.

Jak se fondu v jeho dosavadní historii vede? Jaké máte plány?

Od svého založení fond prochází různými zkouškami. Covid, vysoké ceny energií, rostoucí úrokové sazby, vysoká inflace a navazující ochlazení maloobchodní spotřeby.Pro nás je zásadní, že všechny zmíněné zkoušky potvrdily správné nastavení fondu a také to, že retail parky jsou jedním z nejodolnějších segmentů v rámci realit.

Myslím, že naši investoři oceňují jasně nastavenou investiční strategii a jednoduchou strukturu celého fondu. Přednostní výnos pro investory je generován pravidelnými platbami od bonitních nájemců.

Fond nedělá development. To doslova znamená, že v pondělí koupíme plně pronajatý retail park a ten ihned generuje cashflow do fondu. Je to přesně takhle jednoduché.

Ke konci roku bychom ještě rádi do portfolia zařadili právě dokončovaný retail park v Hustopečích v Jihomoravském kraji.Stavba běží podle naplánovaného harmonogramu a po dokončení a otevření pro veřejnost, developer prodá retail park do fondu. Touto akvizicí se hodnota portfolia nemovitostí ve fondu přiblíží hranici 2 mld. korun.

Všechny obchodní jednotky jsou již pronajaté a nájemci budou profitovat z přímo sousedícího hypermarketu KAUFLAND.

Další dvě konkrétní akvizice máme připravené na první pololetí příštího roku a rozhlížíme se po dalších. Prioritou stále zůstává dobrá lokalita a kvalitní, to znamená odolný mix nájemců.